中房學(xué)：2023中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)年會(huì)嘉賓觀點(diǎn)摘要
來源：中房學(xué)發(fā)布時(shí)間：2023-12-28瀏覽次數(shù)：1120
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)
重視機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理，夯實(shí)未來發(fā)展基礎(chǔ)
觀點(diǎn)摘要：（1）本次年會(huì)主題的關(guān)鍵詞為“機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理”，目的是促進(jìn)機(jī)構(gòu)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。在當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)不夠好的情況下，廣大房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)利用這段時(shí)期進(jìn)行修整、復(fù)盤、展望，補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)、堵漏洞，準(zhǔn)備再出發(fā)、向前進(jìn)、上新臺(tái)階。（2）未來，估價(jià)機(jī)構(gòu)生存發(fā)展將主要靠?jī)?nèi)部治理這個(gè)基礎(chǔ)。通過本次年會(huì)的理論研討、實(shí)踐總結(jié)和經(jīng)驗(yàn)交流，推動(dòng)估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)建既符合現(xiàn)代企業(yè)管理基本原理，又適合房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)特點(diǎn)及機(jī)構(gòu)自身情況的內(nèi)部治理體系，從“人治”轉(zhuǎn)向“法治”，提高機(jī)構(gòu)治理水平和運(yùn)營(yíng)管理效率，防范有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，保障估價(jià)機(jī)構(gòu)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理總體思路：一是精神狀態(tài)上：始終要有憂患意識(shí)，要有堅(jiān)定發(fā)展的信心；二是發(fā)展理念上：堅(jiān)持專業(yè)主義、長(zhǎng)期主義；三是發(fā)展戰(zhàn)略上：要走市場(chǎng)化、咨詢化、科學(xué)化發(fā)展之路；四是發(fā)展路徑上：堅(jiān)持做優(yōu)、做久、做強(qiáng)、做大的發(fā)展過程；五是要守正創(chuàng)新，轉(zhuǎn)型升級(jí)：一方面不固步自封，另一方面不是為創(chuàng)新而“創(chuàng)新”。（4）從體制機(jī)制、后繼人才、管理手段、內(nèi)部制度、企業(yè)文化等方面，對(duì)內(nèi)部治理具體內(nèi)容提出幾點(diǎn)意見：一是確立組織形式、治理結(jié)構(gòu)及實(shí)際控制人，探索股東或合伙人退出機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)做強(qiáng)做大；二是深入思考如何吸引、培養(yǎng)、留住人才特別是青年人才，如何建設(shè)高素質(zhì)專業(yè)化估價(jià)隊(duì)伍，如何待遇留人、事業(yè)留人、感情留人，探索師徒制，培養(yǎng)接班人，做好交接、傳承；三是重視數(shù)字化轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代項(xiàng)目管理工具的應(yīng)用及績(jī)效評(píng)價(jià)考核方法；四是學(xué)習(xí)研發(fā)制度，構(gòu)建估價(jià)資料庫(kù)，明確業(yè)務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)，完善風(fēng)險(xiǎn)管理制度，推行明碼標(biāo)價(jià)，建立機(jī)構(gòu)發(fā)展基金和風(fēng)險(xiǎn)基金等；五是企業(yè)文化建設(shè)不要唯利是圖，倡導(dǎo)向上向善，踐行ESG理念，也要避免過度商業(yè)化等。
胡建明
高力國(guó)際估價(jià)及咨詢服務(wù)中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事，聯(lián)席負(fù)責(zé)人
觀點(diǎn)摘要：（1）在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)、團(tuán)隊(duì)、員工之間的關(guān)系是相互依存、相互促進(jìn)的。（2）高力國(guó)際評(píng)估內(nèi)部治理體系包括完善組織架構(gòu)、建立企業(yè)制度、數(shù)字化信息化建設(shè)、營(yíng)造積極的企業(yè)文化、優(yōu)化決策機(jī)制、完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制、人才培養(yǎng)和引進(jìn)；外部拓展內(nèi)容包括拓展服務(wù)范圍、增加客戶類型、拓寬行業(yè)覆蓋，并開展多渠道全方位的市場(chǎng)營(yíng)銷。（3）未來企業(yè)發(fā)展對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)、員工和團(tuán)隊(duì)的要求：領(lǐng)導(dǎo)者需順應(yīng)不同的市場(chǎng)情境變化，厘清工作輕重緩急，動(dòng)態(tài)平衡關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)角色，從而更靈活高效的發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)力，引領(lǐng)團(tuán)隊(duì)完成更具挑戰(zhàn)性的目標(biāo)、任務(wù)、項(xiàng)目和變革；員工在團(tuán)隊(duì)中的職責(zé)更加多樣化，同時(shí)也更加注重團(tuán)隊(duì)合作和協(xié)作；建立學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)、堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、實(shí)現(xiàn)價(jià)值共享、踐行ESG和OKR理念。
潘世炳
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
永業(yè)行土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)
新發(fā)展模式下的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理
觀點(diǎn)摘要：（1）當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，由規(guī)模速度型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效率型，由增量擴(kuò)能為主轉(zhuǎn)向調(diào)整存量、做優(yōu)增量并舉；我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，從高速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“價(jià)格穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)、質(zhì)量好”；我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，房地產(chǎn)估價(jià)可在存量盤活、城市更新、綠色低碳、智能安全、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和證券化等方面積極發(fā)揮作用。（2）過去房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)存在重成熟業(yè)務(wù)、輕創(chuàng)新業(yè)務(wù)；重商務(wù)拓展、輕內(nèi)部管理；重業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、輕黨建文化；重企業(yè)發(fā)展、輕風(fēng)險(xiǎn)防控等問題。當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)入機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的新發(fā)展階段，需要從單純關(guān)注數(shù)量擴(kuò)張向關(guān)注經(jīng)營(yíng)理念、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控、業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)新、服務(wù)質(zhì)量提升、專業(yè)人才培養(yǎng)等內(nèi)部治理方向轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。（3）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立技術(shù)、市場(chǎng)、人事、信息、文化、風(fēng)控“六位一體”的內(nèi)部治理體系，具體包括：強(qiáng)化業(yè)務(wù)創(chuàng)新和技術(shù)提升，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型；創(chuàng)新市場(chǎng)拓展方式；完善以人力資源為核心的管理體系；堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、參政議政、企業(yè)經(jīng)營(yíng)“三結(jié)合”；做好企業(yè)文化建設(shè)，積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任；嚴(yán)控估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)等。
樊?蕓
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
上海富申評(píng)估咨詢集團(tuán)董事長(zhǎng)
完善內(nèi)部治理、探索人才培養(yǎng)創(chuàng)新模式
觀點(diǎn)摘要：（1）公司治理是指公司所有者（主要是股東）對(duì)于經(jīng)營(yíng)者的一種監(jiān)督與制衡機(jī)制?，F(xiàn)代公司治理分為內(nèi)部治理和外部治理兩個(gè)方面，其中內(nèi)部治理在企業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用，主要從公司內(nèi)部人員任職資格、權(quán)限范圍、議事規(guī)則、利益沖突等方面開展。（2）關(guān)于吸引、培養(yǎng)年輕人才的有效路徑：一是組建政策研究室，避免急功近利；二是參與國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問題的調(diào)研；三是探索行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注低價(jià)收費(fèi)問題的調(diào)研與磋商機(jī)制；四是參與行業(yè)相關(guān)的其它社會(huì)熱點(diǎn)調(diào)研；五是解決人才后顧之憂；六是發(fā)揮員工專業(yè)特長(zhǎng)，為行業(yè)贏得榮譽(yù)。（3）公司治理、民主決策的有效措施：梳理法律法規(guī)、完善制度修訂，民主管理、民主決策，為黨工團(tuán)組織注入新鮮血液。（4）法治是最好的營(yíng)商環(huán)境；人才是企業(yè)最寶貴的財(cái)富；全員分享勞動(dòng)成果是企業(yè)核心的價(jià)值觀；良好的股權(quán)激勵(lì)和退出方式是企業(yè)最有效的吸引人才機(jī)制，具體包括建立盈利全員分享機(jī)制，探索股權(quán)激勵(lì)機(jī)制及股權(quán)退出機(jī)制等。
李?娜
瑞聯(lián)平臺(tái)創(chuàng)始人
深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司執(zhí)行董事
社會(huì)責(zé)任與公司治理
觀點(diǎn)摘要：（1）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)運(yùn)用自身的專業(yè)服務(wù)承擔(dān)著重要的社會(huì)責(zé)任，即用專業(yè)服務(wù)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量，專業(yè)公司治理的核心是建立專業(yè)引領(lǐng)的企業(yè)文化。（2）國(guó)外經(jīng)濟(jì)周期中各個(gè)階段均有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)參與，包括在高科技產(chǎn)業(yè)、ESG、數(shù)字經(jīng)濟(jì)及數(shù)字化轉(zhuǎn)型、保障房、資產(chǎn)證券化等領(lǐng)域提供相關(guān)專業(yè)服務(wù)。（3）估價(jià)行業(yè)的發(fā)展歷程，體現(xiàn)了自身的發(fā)展韌性與對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求的適應(yīng)性。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)把握時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)與脈絡(luò)，持續(xù)探索演進(jìn)，積極參與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方方面面：對(duì)社會(huì)，始終維護(hù)人們發(fā)展的權(quán)利與利益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)乃至文化的可持續(xù)發(fā)展；對(duì)政府，協(xié)助防范與化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、公平與正義；對(duì)市場(chǎng)，堅(jiān)持以“資本向善”為導(dǎo)向，提供高質(zhì)量的“價(jià)值”服務(wù)。（4）應(yīng)發(fā)揮企業(yè)文化建設(shè)在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理中的引領(lǐng)作用，包括合規(guī)、誠(chéng)信、專業(yè)，以企業(yè)文化建設(shè)引領(lǐng)公司治理，以專業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)家戰(zhàn)略。
崔太平
四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司創(chuàng)始合伙人
估價(jià)機(jī)構(gòu)薪火傳承與合伙文化
觀點(diǎn)摘要：（1）合伙助力代際傳承，估價(jià)機(jī)構(gòu)合伙人制度建設(shè)包括進(jìn)入退出機(jī)制、議事制度、合伙人分級(jí)、收益分配、份額調(diào)整及保障制度等。（2）合伙協(xié)議是機(jī)構(gòu)內(nèi)部的“憲法”，包括入伙與退伙的約定、新合伙人入伙條件與程序、合伙人利潤(rùn)分配與虧損承擔(dān)、合伙人退休退伙的約定、糾紛解決辦法等內(nèi)容。（3）合伙人議事制度中分類事項(xiàng)的表決方式分為按人頭投票和按人頭+合伙份額投票。（4）探索建立合伙人導(dǎo)師制度，包含合伙人培育計(jì)劃、學(xué)生選拔、職業(yè)導(dǎo)師隊(duì)伍建設(shè)、開展教學(xué)及實(shí)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)等。（5）合伙企業(yè)文化的“合”是“合抱之木”的“合”，是“君子和而不同”的“和”，是“道不同不相為謀”的“合”。
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上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司董事長(zhǎng)
蓄價(jià)值觀之勢(shì)，謀新發(fā)展之能
觀點(diǎn)摘要：（1）以“專業(yè)、誠(chéng)信、創(chuàng)新、合作”價(jià)值觀促進(jìn)組織管理?！皩I(yè)”賦能組織管理包括專業(yè)數(shù)字化系統(tǒng)、專業(yè)培育機(jī)制及專業(yè)多元培訓(xùn)；“誠(chéng)信”賦能組織管理包括恪守職業(yè)道德、誠(chéng)信貫穿日常并融入管理；“創(chuàng)新”賦能組織管理包括組織構(gòu)架、管理制度及業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新；“合作”賦能組織管理包括新員工拓展、設(shè)立員工俱樂部及組織員工旅游。（2）面向未來，估價(jià)機(jī)構(gòu)在人才的培養(yǎng)上應(yīng)呈現(xiàn)多元性；持續(xù)完善公司規(guī)章制度體系、制定清晰的職業(yè)發(fā)展路徑，通過透明的機(jī)制確保全體員工都有公平的機(jī)會(huì)、資源和權(quán)利實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)；給予員工充分的成長(zhǎng)空間與包容。
蘇州天元土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司執(zhí)行董事
估價(jià)機(jī)構(gòu)管理組織架構(gòu)設(shè)置思考
觀點(diǎn)摘要：（1）估價(jià)機(jī)構(gòu)管理組織架構(gòu)設(shè)置至少要面對(duì)如下問題：股東層與執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的設(shè)置與權(quán)限劃分、執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的組織架構(gòu)設(shè)置模式、組織架構(gòu)中的崗位設(shè)置與目標(biāo)分置、崗位與人員的關(guān)聯(lián)等。（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)的特征決定要盡量避免出現(xiàn)只負(fù)責(zé)內(nèi)部協(xié)調(diào)、內(nèi)部控制的“管理崗”，所有的中高層崗位都要與某個(gè)目標(biāo)相對(duì)應(yīng)，總經(jīng)理是機(jī)構(gòu)第一業(yè)務(wù)崗。（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)管理者應(yīng)該加強(qiáng)管理學(xué)基本理論知識(shí)學(xué)習(xí)，并結(jié)合自身管理經(jīng)驗(yàn)，做好充分調(diào)研了解，從組織架構(gòu)的設(shè)置原則、模式與要求進(jìn)行思考。（4）沒有絕對(duì)完善的設(shè)置管理架構(gòu)理論，估價(jià)機(jī)構(gòu)必須根據(jù)自身規(guī)模、發(fā)展階段、人員組成與社會(huì)資源等各因素，確定適宜自身發(fā)展的組織架構(gòu)與管理體系。
司徒榮軾
廣東國(guó)眾聯(lián)行資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)劃咨詢有限公司執(zhí)行總經(jīng)理
大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路
觀點(diǎn)摘要：（1）當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀：三大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)萎縮；行業(yè)內(nèi)外不良競(jìng)爭(zhēng)加?。还纼r(jià)機(jī)構(gòu)的數(shù)字化程度普遍偏低。（2）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的三個(gè)機(jī)遇：線上評(píng)估需求增長(zhǎng)，市場(chǎng)發(fā)展空間大；大數(shù)據(jù)時(shí)代帶來的評(píng)估工具的改革；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的放管服改革。（3）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的六大困境：估價(jià)業(yè)務(wù)模式仍以傳統(tǒng)模式為主；估價(jià)人員“數(shù)字化素質(zhì)”較低；線上數(shù)據(jù)質(zhì)量不高，覆蓋面不完全，導(dǎo)致估價(jià)難度較高；資源、資金難以保障，中小企業(yè)的問題尤其突出；金融機(jī)構(gòu)以及阿里、京東大數(shù)據(jù)的沖擊；數(shù)據(jù)隱私和安全問題。（4）估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的實(shí)現(xiàn)路徑包括業(yè)務(wù)專業(yè)化、價(jià)格市場(chǎng)化、數(shù)據(jù)信息化、加強(qiáng)交流合作和數(shù)據(jù)保密能力。
駱曉紅
深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)
估價(jià)機(jī)構(gòu)的傳承與發(fā)展
觀點(diǎn)摘要：（1）估價(jià)機(jī)構(gòu)傳承模式有內(nèi)部經(jīng)理人接班模式、代際傳承模式、機(jī)構(gòu)整合模式。（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)的傳承是機(jī)構(gòu)基因、無形資產(chǎn)和企業(yè)家精神的傳承，好的傳承是通過組織完成的，發(fā)展是傳承的最好方法，一代股東要逐步放權(quán)，二代要守正創(chuàng)新。（3）未來5-10年，估價(jià)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入傳承高峰期，傳承的成功與否，直接關(guān)系估價(jià)機(jī)構(gòu)和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（4）傳承是一項(xiàng)艱巨的挑戰(zhàn)，越早制訂傳承計(jì)劃，成功傳承的可能性就越大，穩(wěn)定發(fā)展的確定性就越大。
上海聯(lián)城房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)
合伙創(chuàng)新——新時(shí)代估價(jià)行業(yè)的新發(fā)展理念
觀點(diǎn)摘要：（1）新形勢(shì)下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨業(yè)務(wù)類型單一、技術(shù)水平滯后、人才短缺、企業(yè)規(guī)模偏小等難題，行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)觸及成本線，行業(yè)發(fā)展處于“明斯基時(shí)刻”。（2）行業(yè)發(fā)展離不開新發(fā)展理念，面臨傳統(tǒng)業(yè)務(wù)萎縮、新業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)的情況，行業(yè)應(yīng)形成共識(shí)：供給側(cè)改革是唯一生存之道。（3）當(dāng)前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已經(jīng)開展的供給側(cè)創(chuàng)新包括兩類，一是圍繞理論、方法、知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)等要素資源的專業(yè)創(chuàng)新，如城市更新、績(jī)效評(píng)價(jià)、租金評(píng)估及REITs等；二是圍繞資金、數(shù)據(jù)、信息技術(shù)、跨界人才等要素資源的技術(shù)創(chuàng)新。但這兩類創(chuàng)新因普遍缺少核心要素資源，導(dǎo)致大多數(shù)機(jī)構(gòu)沒能形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（4）模式創(chuàng)新是第三類創(chuàng)新；是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提升核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的解決之道；是在理念、規(guī)則、制度等方面的創(chuàng)新，如合伙創(chuàng)新，通過把優(yōu)秀的人用更有效的方式凝聚在一起持續(xù)創(chuàng)新。（5）合伙創(chuàng)新可以充分發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)、避免個(gè)體局限、突破股權(quán)界限、形成人合平臺(tái)，因此可以突破估價(jià)機(jī)構(gòu)在資金、人才、數(shù)據(jù)、品牌等方面的瓶頸；合作制的本質(zhì)在于制度，需要以共識(shí)的機(jī)制，形成議事規(guī)則，建立合伙制度；合伙制的七種作用包括匯集、整合、擇優(yōu)、規(guī)?；?、強(qiáng)化、互利、分工。
圓桌對(duì)話：內(nèi)部治理有效路徑探討與分享
主持人：閆旭東（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，北京仁達(dá)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司名譽(yù)董事長(zhǎng)）
丁金禮（河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，河南宏基房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司董事長(zhǎng)）
高喜善（北京首佳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)）
胡?峰（戴德梁行北京公司總經(jīng)理、北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)負(fù)責(zé)人）
楊麗艷（深圳市國(guó)房土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)）
李秀榮（廈門均達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)）
高藕葉（天津博成房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理）
吳?數(shù)（北京東方美評(píng)科技發(fā)展有限公司總經(jīng)理）
Q1：如何建立總估價(jià)師制度？總估價(jià)師制度可以發(fā)揮哪些作用？
丁金禮：（1）河南省總估價(jià)師（估價(jià)總監(jiān)）制度建立的背景：業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大、同一機(jī)構(gòu)內(nèi)部估價(jià)報(bào)告水平不一、機(jī)構(gòu)間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。（2）總估價(jià)師的定位與選拔：選拔各估價(jià)機(jī)構(gòu)中水平最高、知識(shí)最全面的估價(jià)師成為總估價(jià)師，實(shí)現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)全覆蓋。（3）總估價(jià)師的職責(zé)：組織內(nèi)部學(xué)習(xí)、協(xié)調(diào)內(nèi)部業(yè)務(wù)工作、傳承傳統(tǒng)業(yè)務(wù)、創(chuàng)新新型業(yè)務(wù)。（4）總估價(jià)師制度的作用：通過總估價(jià)師把關(guān)估價(jià)技術(shù)，可以提高估價(jià)質(zhì)量；為行業(yè)培養(yǎng)一批專門研究估價(jià)技術(shù)的專業(yè)人才。（5）根據(jù)估價(jià)能力將估價(jià)師分為四類：一是“技乏”（技不如人）類；二是“技能”（一技之長(zhǎng)）類，能夠熟練解決常見估價(jià)問題；三是“技巧”（技高一籌）類，能夠解決疑難問題、延伸拓展性問題；四是“技藝”（技藝超群）類，可以進(jìn)行創(chuàng)新。一般機(jī)構(gòu)要有一個(gè)“技能”類估價(jià)師；大機(jī)構(gòu)要選用“技巧”類估價(jià)師，至少有一個(gè)“技藝”類估價(jià)師。
Q2：估價(jià)師學(xué)徒制的探索情況及其在業(yè)務(wù)拓展中發(fā)揮的作用？
高藕葉：（1）推行學(xué)徒制改革可以從以下方面進(jìn)行：一是“走出去”，選擇優(yōu)秀估價(jià)師去高等學(xué)府進(jìn)修；二是“請(qǐng)進(jìn)來”，請(qǐng)行業(yè)知名專家對(duì)估價(jià)師進(jìn)行指導(dǎo)，以師傅帶徒弟方式一對(duì)一地指導(dǎo)具體項(xiàng)目操作；三是積極推行估價(jià)師人才考評(píng)制度，確立人才培養(yǎng)具體目標(biāo)，如10年成為行業(yè)專家、3-5年熟悉行業(yè)體系等。（2）房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)特點(diǎn)決定了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的重要性，為傳承實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)做好：在新老員工銜接時(shí)，通過提前上崗、在實(shí)踐中了解崗位具體職責(zé)；前置估價(jià)師實(shí)習(xí)訓(xùn)練制度，提前了解行業(yè)，考核通過后上崗，以減少新估價(jià)師犯錯(cuò)誤的幾率。（3）通過將帶徒弟與薪酬體系結(jié)合，提高優(yōu)秀估價(jià)師帶徒弟的積極性。（4）以房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)為核心，可以進(jìn)行延伸的業(yè)務(wù)有工程造價(jià)、專項(xiàng)審計(jì)和城市更新中的成本審核等。
Q3：大公司應(yīng)如何進(jìn)行組織機(jī)構(gòu)變革？如何培養(yǎng)人才？
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高喜善：（1）面臨估價(jià)業(yè)務(wù)多點(diǎn)化、小型化、低收費(fèi)化、作業(yè)難度加深的現(xiàn)狀，通過合伙制改革、任用年輕估價(jià)師，可以推動(dòng)創(chuàng)新，打造企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。（2）合伙制不只體現(xiàn)在法律關(guān)系上的變化，更多體現(xiàn)在合作機(jī)制上，通過改變利益分配機(jī)制，使公司利益與個(gè)人利益保持統(tǒng)一。（3）組織機(jī)構(gòu)變革包括對(duì)管理層內(nèi)部職責(zé)、公司架構(gòu)等的調(diào)整。如，通過改變利益分配，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新，包括提高新業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)系數(shù)、增加激勵(lì)等；通過制定好的選人機(jī)制，對(duì)有沖勁、有想法、有執(zhí)行力的“三有人才”進(jìn)行激勵(lì)。
Q4：國(guó)際公司在內(nèi)部治理方面的借鑒？
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胡?峰：（1）人才與企業(yè)是相互成就的。一方面，企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造公平、公開、平等、透明的內(nèi)部管理環(huán)境，如在薪酬制度中，以人為本，保證薪酬能夠按照已制定的激勵(lì)制度透明地執(zhí)行，以調(diào)動(dòng)人才的積極性、主動(dòng)性。另一方面，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，不斷開拓新業(yè)務(wù)，為人才提供發(fā)展的空間。通過切實(shí)尊重人才、簡(jiǎn)化內(nèi)部治理、搭建發(fā)展平臺(tái)，吸引更優(yōu)秀的人才進(jìn)入，實(shí)現(xiàn)人才與企業(yè)共同發(fā)展。（2）許多估價(jià)需求是在與客戶不斷溝通交流中產(chǎn)生的。過去估價(jià)業(yè)務(wù)以投后管理為主，未來將以房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)為主；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)主要來源于金融機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)從專業(yè)、數(shù)據(jù)支持角度，為金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理提供顧問服務(wù)。
Q5：美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的有關(guān)借鑒？
吳?數(shù)：（1）美國(guó)估價(jià)師社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)收入普遍較高，年齡普遍較大，平均年齡為49.5歲。（2）美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大開發(fā)、供需平衡、存量為主（REITs快速發(fā)展）的三個(gè)階段；幾次轉(zhuǎn)型期間，均為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供了發(fā)展機(jī)遇，部分估價(jià)機(jī)構(gòu)抓住行業(yè)轉(zhuǎn)型機(jī)遇做強(qiáng)、做大。（3）當(dāng)前我國(guó)已進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)堅(jiān)定信心，抓住REITs快速發(fā)展帶來的機(jī)遇。
Q6：數(shù)字化轉(zhuǎn)型對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展和內(nèi)部治理的作用？
楊麗艷：（1）數(shù)字化轉(zhuǎn)型是企業(yè)內(nèi)部治理的重要手段，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型已迫在眉睫，否則將被數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代所淘汰。（2）數(shù)字化轉(zhuǎn)型需要長(zhǎng)期、持續(xù)的資金投入，企業(yè)應(yīng)提高重視、制定長(zhǎng)期戰(zhàn)略。（3）數(shù)字化轉(zhuǎn)型，對(duì)外應(yīng)提升數(shù)字化服務(wù)能力，對(duì)內(nèi)應(yīng)持續(xù)進(jìn)行系統(tǒng)迭代，以適應(yīng)企業(yè)內(nèi)部管理的需要，提升管理效率。
李秀榮：（1）數(shù)字化是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)要面對(duì)的全新場(chǎng)景，也是讓行業(yè)產(chǎn)生新的收獲方法。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)借助行業(yè)多年的數(shù)字化轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)、積累的大量數(shù)字資產(chǎn)，抓住國(guó)家數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇。（2）房地產(chǎn)信息化系統(tǒng)可以集合優(yōu)秀估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，搭建完整、持續(xù)更新的知識(shí)庫(kù)，彌補(bǔ)估價(jià)師知識(shí)結(jié)構(gòu)單一的不足。
